최근들어 짱공에도 내집마련의 시기를 놓고 고민하시는 분들이 많이 계시네요.

분기마다 뉴스와 신문에서는 강남권 집값이 상승했다며 이제 부동산 경기가 안정되고 집값이 반등할것이라는 보도를 내고 있는데요.

하늘 높은줄 모르고 치솟는 전세값에 지금이라도 집을 사야하나 하고 고민 많이 되실겁니다.

그래서 이해를 돕기 위해 몆가지 자료를 가져와 봤습니다.

우선 2013년 3월 대한민국 연령별 성별 인구분포표 입니다.

 
제가 빨간 테두리로 체크해둔 부분을 보시면 주택 구입의 실질적인 수요세대인 30~35대 초반의 인구수에 비해서 새로 태어난 1~6세 영 유아의 인구 비율이 약 절반밖에 되지 않습니다.

2011년 산모 연령 분포표

2011년의 조사자료만 봐도 30대 초반에 초산이 몰려있는걸 알 수 있습니다.

2013년 3월 인구조사 그래프 입니다.

우리나라 인구는 40세에서 55세 사이에 가장 많이 몰려있고 0세~5세 영유아는 그의 절반에도 미치지 못합니다.

2013년 3월 주민등록 인구 및 세대현황표 입니다.

서울 경기 지역에만 전체 인구의 절반이 몰려있는걸 볼 수 있습니다.

보통 우리나라 성인 남여가 내집장만을 고민하게 되는 시기는 바로 첫 아이가 태어나면서부터 입니다.

이제 막 결혼을 하는 신혼부부의 경우 이래저래 혜택이 있지만 집값의 대부분을 이제 막 사회생활에 적응한 남자 혼자서 감당하는 경우가 대부분 이기 때문에 이러한 사회 초년생 남자들에게 몇억대의 집을 구매하는 것은 불가능 합니다.

따라서 대부분이 전세로 시작을 하게되고 아이가 없거나 어린 신혼시절엔 그리 큰 집이 필요 없지만 아이가 크면서 유치원, 초등학교에 들어갈 나이가 되면서 계약기간마다 전세값을 올려주거나 아니면 이사를 해야하는 상황이 부담스러워지고 결국 '내집'의 필요성이 절실해지게 되면서 전세가 아닌 구매를 원하게 되는것이죠.

또한 30대중만~후반에 접어들게 되면 가정을 꾸리면서 불필요한 데이트 비용의 지출이 줄어든데다가 점차 사회적 입지를 다져가면서 수입도 늘어감에 따라 신질적인 구매력도 갖추게 됩니다.

반면 우리나라 인구의 대부분을 차지하고 있는 45~60대를 보자면 대부분의 자식들이 출가를 했거나 이제 다 커서 더이상 큰 집으로 이사갈 필요가 없고 지난 IMF등으로 경제력을 대부분 상실한 경우가 많아 실 구매층이라고 보기 어렵습니다.

거기에다 저출산으로 인해서 2인 3인가구가 대세로 자리잡고 있기 때문에 예전처럼 방이 여러개 있는 큰 평수의 집이 필요하지 않게 되었습니다.

그 결과 수도권 외곽지역의 경우 4~50평형대의 대형 아파트단지들의 미분양이 쌓여만 가고 있는 현상입니다. 고양, 파주쪽의 경우 반값분양을 하는데도 아파트단지가 통째로 미분양 되어서 밤이되도 유령도시처럼 깜깜한 곳이 많습니다. 반값분양을 하면 기존 입주자들이 항의할만 한데도 그나마라도 분양이 되서 더이상 집값이 떨어지지 않기를 바라며 울며 겨자먹기로 반값분양에 항의하지 않고 있는 현실 입니다.

집값이 오르려면 경기가 좋아져서 내집이 없는 서민들의 수입이 올라 구매력이 증가하던가 아니면 인구수가 늘어서 수요가 늘어야 하는데 대한민국의 현 상태를 보자면 대기업 간부들의 배는 점점 더 불러 오는데 서민들의 주머니 사정은 오희려 악화되고 있고(물가상승률 대비 월급인상률을 배교해 봤을때) 그래서 더욱 아이는 커녕 결혼도 안하는 젊은층으로 인해 인구수는 줄고있는 실태이니 집값이 오를래야 오를 수가 없습니다.

다만 서울, 경기의 일부 지역의 경우 노동인구가 집중되어 있거나 상위 부자들의 구매력으로 인해 집값이 유지되고 있는 상왕이지요. 

더군다나 많은 건설사들이 짓고있는 아파트단지의 건설을 포기한다거나 신축아파트 건설계획을 포기하고 있는 실정입니다.

(이는 제가 아파트설비관련업체에 다니다가 이직을 하게된 이유이기도 합니다. 일이 없어요...)

지금같은 상황을 볼때 1~5세 영유아들이 실질적 주택수요로 자라나기까지 30년동안 대한민국의 집값은 계속해서 하락할 것이라는 것을 알 수 있습니다.

다만 평균 수명의 연장이나 변화하는 연령별 인구분포등으로 인해 약간의 등락폭은 존재할 수 있습니만 더이상 70,80,90년대 처럼 집이 투자의 수단이 아니라 자동차 처럼 소비재의 하나로 바뀔 가능성이 높다고 봅니다.(개인적인 견해로는 이미 소비재로 변화됬다고 봅니다....)

그리고 실구매자가 몰리는 지역의 경우는 부자들이 부동산 투기를 통해 집값을 올려놓고 전세만을 내놓은 채로 전세값을 올리고 있는 추세니 집값의 하락폭은 그리 크지 않을 것입니다.

집값이 떨어지는 주된 이유중 하나가 원래의 집주인이 이사를 가면서 빠르게 자금을 마련하고자 시세보다 낮게 내어놓는 것인데 앞서 말한 지역의 경우 집 주인이 실 수요자가 아닌 투자자(집이 여러개 있는 부자)이니 궂이 집값을 낮춰 부를 이유가 없는 것이죠.

주변에 언론매체를 통한 보도를 접하고선 집값 오른다던데 하면서 불안해 하시는 분들이 많은데 우리나라 메이저 언론사(방송3사, 조중동)는 전부 보수언론이기 때문에 있는자들을 대변합니다. 따라서 정국의 안정을 추구하고자 하기 때문에 자꾸만 집값이 다시 오를거다 전세값 폭등이다 하면서 분기마다 부동산 시장의 안정을 위해서 떠들어대는 것이니 너무 조급한 마음에 집을 샀다가 떨어지는 집값을 보면서 한숨쉬는 일이 없으시길 바랍니다.

한때 개발 붐이 일었던 파주, 운정지구의 아파트 값은 1/3토막 났습니다. 36평 5억 6억 하던 집값이 지금 현재 2억도 안합니다.

급작스럽게 여기저기서 자료 퍼다 작성한 글이라 두서없긴 하지만 작게나마 부동산 시장을 전망하는데 도움이 되길 바라는 마음에 적어봤습니다.